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北京學區房:廣內·康樂里小學出手報告(6月6日更新)(3)

來源:家長幫論壇北京站 作者:轉彎處 2018-03-27 16:18:25

說兩句


  康樂里小學劃片在宣武門東西大街的南側,雙號的房子。當時的報價在5.2萬到5.4之間。從宣武門地鐵西側開始是2號樓,往西一直到24號樓。房子有板樓有塔樓。塔樓有的樓道最高層到4層,無電梯,有的樓道到13層,有電梯。板樓有電梯,一樓2梯,輪換著開。所以坐電梯上樓之后,要走過長長的走廊。走廊北窗面向前三門大街,南側是住戶的門口。住戶的戶型有南北的兩居,52平米左右,北屋一般9平米左右,北窗沖走廊。廚房一般窗戶沖走廊。南屋一般較大有陽臺。還有一種一居室,45左右,只有一個南屋,幾乎沒有廳。另外有些雙南向的房子,55~62之間,有的還有兩個陽臺,差別在廚房的面積,據說還有更好的戶型,我沒看到。走廊和公攤大是這種房子的缺點。

  這片房子實際上分為4個部分:宣武門東大街、宣武門外大街到長椿街之間、長椿街到相來胡同和24號樓。從樓道看,從東向西樓道環境依次變差,長椿街西側好多都沒有門禁,樓道臟亂,宣武門東側明顯的要幽靜和干凈很多。24號樓是斜著面向天寧寺橋的,北小、康樂里雙學區,樓下是個小花園,我沒看過,它離康樂里小學太遠了。

  2.中介能做的工作

  活躍在這個片區的,就是我愛我家、鏈家、愛屋吉屋,其他的中介沒怎么見過。

  現在鏈家實行師帶徒的制度,在鏈家,所謂的大M(店長)是帶徒弟的,管著一個門店的現在叫商圈經理,不是我們習慣認為的“店長”。我愛我家是小組制,一個小組長帶幾個中介。比較而言,鏈家的房源比我愛我家確實是多,但是我愛我家也能挖到很多通過網上搜不到的房源。愛屋吉屋,傭金確實低,可是房源也少,所以我也沒跟他們聯系過。從我們能夠得到的服務上來說,鏈家和我愛我家基本區別不大,畢竟在北京都有很深的根基。中介費折扣上,鏈家現在管理規范度高,折扣不會很低,不過也能談到2.4甚至以下,2以下沒聽說過。我愛我家能在2.2以下,甚至低于2。不過最近樓市又火起來了,不知道還有沒有這個空間。

  鏈家有個APP,叫掌上鏈家,確實是絕大部分是真房源,不像網上的其他搜索引擎,吸戶用的假房源很多。掌上鏈家很方便,即使現在房子賣完了,我還會偶爾刷刷看周圍有什么房子什么報價,但是上面的報價偏高,我的經驗是和房主的底價高出來5~15萬,總價越高估計差價越大。

  如果是新開始看房的,我的建議是,先下載一個掌上鏈家APP,迅速了解一下情況,然后立刻去門店找中介。只在網上看,信息總是不準,有的房子報價低總有原因,比如有稅、戶型不好、要全款什么的,有的看起來很合適,實際上業主不一定誠心賣。網上看久了心理價位就會出現偏差,不如實際去門店,中介可以看到后臺信息,也比較熟悉當地情況,能夠有效率的帶你看房。

  如果純粹想了解一下自身購房能力和周邊情況,可以直接找個門店去問,一定得問鏈家的大M一級,他們對周邊情況熟悉,對購房政策、貸款政策也熟悉,能夠迅速給你比較清楚準確的回答,我問過幾個門店,他們還都很有耐心的。如果是已經了解了購房能力,想實際了解一下周邊環境的,可以找小徒弟們帶看,體力活,別麻煩人家大m了。如果是比較確定就是要在這里下手了,強烈建議找大M和小組長,別跟小學徒浪費時間。大M通常都會讓小學徒帶看,但關鍵的事還是得跟大M談。

  參考敖其爾爸爸的帖子http://jzb.com/bbs/thread-3205236-1-1.html,業務熟練的中介能夠為你做到什么。以我的經驗來看,業務熟的中介,首先迅速能夠幫你找到你能接受的房子,然后能夠幫你挖到別人發現不了的房子,然后能夠幫你想各種辦法實現你的貸款需求,然后有更高的權限決定或申請你的中介費折扣。總之,跟明白人說話,比跟糊涂人說話省事太多。

  我看房的時候,在鏈家和我愛我家碰到的中介人都不錯。我現在的感覺是,這個行業已經比較規范了,做的好的中介,都是要長期干的,靠口碑和老客戶介紹新客戶攬生意,基本上不會故意騙人。中介是個辛苦活,干得好了掙得不少,反正比我這種小白領賺得多,所以人家也沒必要非要騙人。我最后是通過我愛我家買到的房子,但是我和兩邊的中介關系處的都很好。

  我不贊成跳單,如果是同一套房子,誰先給我看我從誰手上買,除非兩邊能做到的服務有本質區別。有人說從鏈家看好了,讓我愛我家的人去挖,這樣可以把中介費省一點,我不喜歡這種做法,總覺得大家都不容易,搶別人飯碗的事沒意思。

  看房的時候,房子的情況要聽聽中介的,即使你已經很了解政策了,還是要多參考中介的意見,畢竟他們是專業的更熟悉本地情況。選擇學區上,一定不要聽中介的,他們一般都年輕沒孩子,對學區的信息是從網上或是培訓中學來的,不能作準。

  具體人的任務能力不一樣,實際看房時也要多留心,自己多學,別一味聽中介的。如果你對帶你的經紀人的專業知識不是很放心,建議多問問別人。如果發現自己的這個中介業務真不行,我覺得可以直接換成你覺得你覺得靠譜的中介,畢竟房產大事,面子是小事。

  3.我的看房和簽約過程

  一到長椿街片區,被帶看了長椿街12號院一套一居,東西北朝向,295萬,可以改小兩居,小區新,貸款容易,糾結了半天,最后因為朝向和改格局太麻煩,放棄了。真看上了長椿街14號院的雙南兩居,可是房主各種找茬拖延,看來賣的誠意不大,放棄了。最后開始看宣西大街的房子,因為長椿街路西環境不如路東,另外地理上來說,離康小遠了點,還怕萬一哪天調到北小走讀部去,所以直接跟中介說,那邊我就不看了?吹亩际情L椿街和宣外大街之間的房子。

  南北向的看了幾個,不太滿意,偶然看到了一套雙南向雙陽臺的,特別滿意,房主報300萬,當時就想拍下來了,結果房主自覺報價低了,又收回去了。然后就盯上了這種戶型的房子,看上了2套,都是有人先下手或者高價或者全價,最后定下來的這套,是我愛我家的小伙子知道房源后,第一時間通知我才買上了,最后合5萬3一平買的。。

  看房子的時候,房子里住的是房主的親戚,孩子在周圍上學,房子是親戚裝修的,當時口頭談了說還繼續租,沒有說價錢。于是談房子交接的時候,腦子里想的凈是砍價的事(也沒砍下來),沒想說房子內部用品交接的事,這個給后來造成了麻煩。所以提醒各位,一定要把房子內部用品說清楚,除非你買了要自己裝修自己住,不在乎這些。

  當時口頭確認了房主的戶口情況和能夠遷走,但是沒深問。主要是對方看起來身份素質都挺不錯,也就沒多問。反正簽完了,交了定金,就等著審核、貸款、過戶了。

  4.從簽約到過戶

  簽約后,等雙方購房資質審核,這個過程中開始擔心:戶口能遷走么,房子會不會這兩年用過學區名額?房子是唯一住房么,會不會有個稅?物業交割能順利么?會降息么?會降折扣么?會降稅么?貸款能理想么?

 。1)戶口的問題。房屋買賣合同是建委的標準格式文本,里面規定的是,過戶日起10內遷走戶口。當然你可以約定扣一部分尾款等遷走后再支付。但是,強烈建議要在確認戶口遷出后再行過戶。我已經遇到(周圍同事)過兩例了,房主都不是誠心騙人,他們都以為遷戶不是問題,但是實際遷出的時候都是遇到了問題,一個是房子里有戶主的妹妹,遷的時候不能按直系親屬帶走,一個是以為能落戶的地方不讓落戶。最后都是房主那邊在公安局托關系才搞定的,如果沒這些關系,憑小草根,真解決不了。簽約時一定要看戶口本,看上面有沒有比你家孩子大一點的學齡兒童,小的就不用擔心了反正你先上。問好,他們能把戶口遷走么,遷去哪里,估計一下難度。還有看看對方是什么樣的家庭,有些事有些人干起來不費勁,并且這樣的人家通常也不愛貪小便宜耍小心眼騙人;有些人家,就得多當心。我比較幸運的是,趕上的對家能做到,并且素質不錯。

 。 2)上學名額有沒有占用的問題。合同里是沒有這個內容的,如果對方愿意,雙方簽個保證啥的補充文件更好。學區名額被占用無外乎兩種情況:戶口上的孩子上學,這個去公安局查,公安局只會告訴你上一家的情況,你自己根據孩子入學年限算一下有沒有風險;別人有沒有用租戶的名義上學,據說可以去居委會問,我考慮到對方的實際情況(家里孩子早年就出國了,國內沒有學齡兒童親屬)還有上斜街小學以前沒人會變著法的上,也就沒有太追查,口頭問了問,說沒有。

  (3)房子是唯一住房么,會產生個稅么?這個交易時直接說清楚,如果是唯一住房,合同上會勾選。合同后文明確約定了,如果是承諾了唯一住房,后來發現不是的,所產生的稅負由業主承擔。所以這個不用擔心對方忽悠你,一般也沒人忽悠這個。

 。4)利息、折扣、稅。很幸運的,在簽了合同到過戶這段時間,降息、銀行貸款政策松動都趕上了。

 。5)貸款。如果手頭富裕,不需要貸很多款,那就按正常的流程走,還可以把價格做低,這樣省點稅。如果像我一樣,需要把貸款政策用盡,得到最多的貸款,那么就得靠中介幫忙想辦法了。

  貸款額和年限的確定,是以評估報告為準的。評估所有的嚴格點有的寬松點,但是不同銀行接受的評估所不同,所以如果要求特殊,先找銀行,再找指定的評估所是正確的順序,當然這些都是靠中介去做。在情況特殊時,中介、銀行和評估所在評估報告出來之前,是有事先溝通的。對于評估所來說,一個地區的房子有他能接受的價格高限,所以不是想評多高就多高的,當然也有地區指導價做底限,不是想做多低就多低的。具體房子的評估價,跟戶型、位置、裝修有關系,跟成交價也有關系,但不會突破高限和底限。年限上,老房子有可能通過建成年代證明把它弄到80年代,但是到90年就費勁了,所以宣西的房子最多也就做到20年多點。

  一般來說,中介都會和你說評估價是8成,實際上,現在老城區的房子,很多都能評估到報價的9成甚至以上。在貸款額度要求高的情況下,可選擇的銀行不多。商貸年限是50-房齡,四大國有銀行都不接受老房子的貸款,如果房子比較老,只能考慮小銀行了。更老的,就貸不了款了,所以一般老房子房價低,因為你得付全款。

  銀行的貸款折扣,是在批貸函下發時確定的;貸款利率是根據放款時的指導利率確定的。所以放款時才知道準確的月供數額。

  5. 過戶、物業交割和落戶

 。1)過戶。要先交稅,再過戶,不交稅,建委不給號。交稅的時候最好是工行或者農行的卡,建行據說有個稅不能交。西城建委每天放100~120個號,所以如果晚一點,就得第二天。我的中介凌晨4點前去排隊,我8點半到,九點稅務局開門,我們很快交了稅,回來建委拿到的是98號,下午4點完成過戶,耽誤一整天。如果雙方都住的近,第一天去交稅,第二天去過戶,或許耽誤的功夫少一點。

 。2)物業交割。其實涉及費用的很簡單,對方也不是占便宜的人。可是涉及到屋內設施就出現問題了,一直以為會繼續租下去,租戶說等到不住了東西會都留下。結果沒想到過完戶一談租金,雙方沒談攏,他們說不租了,搬家要把東西帶走。這個時候我就很被動了,既然當時沒說號哪些是我已經買下來的,那人家都拆走我也沒辦法。

  (3)  落戶。其實很快,我1點多就到了,發現其實早去虎坊路戶籍大廳那邊意義不大,大家都想早點弄好,就都早去,人都堆在前面了,2點開始辦公,等了半天,還排20號。因為東西沒拿齊,我又回家取了一次,3點多回來重新排,排了2個就排到了。

  過戶需要拿:原來的戶口本,如果三口遷戶,需要結婚證、身份證、出生證明、房本。主要信息那頁需要復印件。東西都齊了,幾分鐘搞定。房本上寫的是西城區……,戶口本上還是宣武區……,問了,說戶口本都沒改成西城區。

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