7月30日，《武漢市關于開展培育和發展住房租賃試點工作的實施意見(征求意見稿)》完成意見征集(下稱《實施意見》)，進入修改、完善和審議環節，將于近期公布。

　　《實施意見》征求意見稿提出，選擇武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區為住房租賃試點區域，根據企業運營規模、資金實力、運營能力、信用等因素，選擇不少于5家國資企業、5家民營房地產開發企業、10家住房租賃企業，作為住房租賃規模化經營試點企業，爭取于今年底之前實現住房租賃項目落地，新增租賃住房7000間，面積不少于30萬平方米。

　　本輪試點工作由住建部等國家九部委共同發文推動，因7月17日廣州租房新政16條中的“租購同權”條款而備受關注。不少網絡媒體將這一條款解讀為“租購同權可讀名校”。

　　多位武漢資深房地產人士均表示，網上這些說法失之偏頗，有博取眼球之嫌。

　　“租購同權可讀名校”系誤讀

　　7月17日，廣州市政府印發《加快發展住房租賃市場工作方案》，提出16條措施，全力推進住房租賃市場發展。

　　記者查詢原文發現，引發熱議的條款完整表述如下：“賦予符合條件的承租子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。兩類人租房有機會入讀義務教育階段公辦學校。一類是有戶籍或政策性照顧借讀生，沒有自購房產;一類是符合市或區積分入學政策條件的，沒有戶籍的隨遷人員子女按照積分高低統籌安排入學。”

　　廣東一資深教育界人士指出，租購同權中的“權”，只是指符合條件的租戶子女可以擁有就讀公辦學校的資格，并不是擁有讀名校的資格。一直以來，廣州都有“具備正規租賃合同就有可能入讀公校”的規定，新政措施并無多大變化。

　　武漢情況與廣州類似。市教育部門相關人士表示，武漢已于多年前出臺《居住證服務與管理暫行辦法》，明確租房子女能夠就近入學享受義務教育，但條件是當學區生源不足時，符合條件的租戶子女才能就近入學。如果學區生源超額，武漢則實行戶口、房屋產權優先政策，即學齡兒童戶口、父母戶口和家庭住房三者一致者，由教育服務區的學校優先安排就近入學，“第二順位是有房無戶者，最后才是租戶子女。”

　　現實情況是，無論是廣州還是武漢，熱點公辦小學按戶口、房屋產權優先政策排序早已排滿，沒有“人戶合一”的學區房業主子女都難以實現就近入學，更遑論租戶子女。

　　專業人士指出，購房獲得的產權包括房屋的所有權、使用權和經營權，與租房獲得的使用權不可同日而語，“從法律上講，租購同權也有歧義。”

　　中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政認為，網絡上不少自媒體將租購同權“可讀公校”混淆為“可讀名校”，“正是鑒于此，武漢在《實施意見》中回避了‘租購同權’這一說法，改用‘保障承租人享有公共服務政策’，這一表述更為準確明晰。”

　　新政旨在破解租房之痛

　　業內人士介紹，本輪租房新政的總體目標，是加快培育和發展住房租賃市場，構建起“購租并舉”的住房體系，實現城鎮居民住有所居的目標。

　　李國政分析說，所謂住有所居，是指人人都有房子住，但并非人人都買房。從長遠來看，“購租并舉”有利于減少市場對于住宅的需求量，從根本上穩定或降低房價，“但此過程絕非一朝一夕可以達成，現在就斷言房價下跌有些一廂情愿”。

　　究其原因，一方面購房仍是回報率最高、最穩定的投資方式之一，國人“買房才算安居”的社會觀念，難以短時間改變;另一方面，長期以來，我國租房市場以個人業主散租為主，交易不規范、不透明，“黑中介”、二房東、房租欺詐、膠囊房等現象大量存在，拉低了租房的幸福感。

　　在此背景下，武漢《實施意見》明確提出，支持企業從事房屋租賃規模化經營業務，即讓房地產開發、經紀和租賃企業自建或包租一定數量的屋宇，進行改造裝修后統一面向市場出租，以收取穩定租金。這些屋宇往往被打造為集中式或分散式的長租公寓，通過統一化、專業化管理，形成規模化、集約化經營，避免散租市場的種種弊端，進而提升租房幸福感與含金量。

　　長租公寓需破解諸多瓶頸

　　多位房屋租賃企業負責人表示，作為新生事物，長租公寓在武漢及全國的發展都存在諸多瓶頸，“在工商注冊中，連房屋租賃服務這個類目都沒有。”而且，房屋租賃主要靠房租差價來獲取利潤，行業平均凈利潤僅在3%左右，投資回報率低。

　　最令人頭疼的是房源問題。據介紹，長租公寓一般需租下或建設整棟建筑進行改造裝修，自建周期太長，租賃卻很難找到合適的房源。因為很少有業主會持有一整棟居民樓的產權，一般都是閑置的企業、學校宿舍、寫字樓或工廠，“宿舍數量畢竟是少數，寫字樓、工廠又受限于土地性質、住房用途等政策限制，無法進行改造。”

　　業內人士介紹，武漢《實施意見》正是立足長租公寓發展痛點，從規范管理、增加房源、利稅優惠等多方面給予支持。

　　――市場主體方面，鼓勵武漢地產開發投資集團有限公司等市屬國資企業從事住房租賃經營業務。李國政認為，這是因為房屋租賃難賺錢，所以需要國企發揮引領、帶動作用，承擔社會責任。

　　――稅收方面，在增值稅、企業所得稅和房產稅三大領域給予了優惠政策。如對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的征收稅率征收房產稅。

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