辛苦的買學區房之路：八一小學

　　基本情況：孩子12年2月份的，女孩，家在朝陽區，學校對口的是北師大朝陽附小和北師大朝陽附中。

　　換房的緣由：孩子2歲的時候，跟單位一些同事交流，問他們家孩子的小學、初中、高中、大學，才發現一個問題，絕大部分的孩子都上的海淀區的市區重點的初中高中（清華附中、101，交大附中、北達資源、北理工附中、北京四中等，石油附中就算是差的了），小學層次不齊（海淀實驗三小、石油附小、中關村一小、三小），大學好多也只能去外地上比較好的一本，在北京能上北理工就算好的了。當然一些從外地上了初中高中后，過來的有些孩子能考上北大清華。我愕然，要是孩子上一個普普通通的學校，能上到一本的概率能有多大？

　　學區房原則：相對好的學校，至少將來能上一個一本，超過她爸，沒想著往牛孩上培養。賣了現在的兩居，買一個三居。

　　買房之路之起步階段：14年年初，我的房子滿五年，想著換到海淀區的學區房，這個時候正好北京的教育新政開始陸陸續續的出臺。最開始想換一個三居，對口學校是海淀的中關村一小和二小，或者西城的育翔小學。看了這些學校的房子之后，就抓緊時間賣自己的房子，市場行情從清明節開始明顯轉差，所以必須先賣后買的穩妥之路。

　　買房之路之亂花迷眼：4月初小區成交一套房子都能到4.9萬每平，我的房子也開始幾十萬的降價，可是一直也沒能賣出去。這個期間也在各種論壇補充知識，看了好多小學的學區房，淘汰了中1、中二、育翔小學、石油附小。到了七月份基本定下來在萬泉小學買房子，因為萬泉小學算是比較好的小學，對口初中是八一、19中，后來好像還有中關村中學和知春里中學，根據派位的一些原則，萬泉小學八成孩子都去了19中，感覺19中也還算是比較好的初中，當然沒有辦法跟很牛的人大附、北大附中、清華附中相比，但是這個派位在海淀區而言算是相當均衡的了。不過看了那么多小區，這些學區房的房子、小區的確是比較糟爛，出租率相當高，住起來很不爽。

　　14年中考結束后，隨著成績的公布，我家門口的初中中考成績相當好，在朝陽區排到了前三名。正好自己的房子也賣不出去，就想著算了，就在家門口上小學、初中，在海淀區買一套普通房子，中考的時候跨區回西城參加中考。所以從8月份開始暫緩了自己要賣的房子。我開始考慮在學院路上買一套非學區房，等著孩子中考用，房子用于出租。學院路上的房子因為基本不是學區房，所以價格下降很厲害。

　　9月30號開始了一些房地產的調控，行情一下子有所好轉。小區里有幾套房子也成交了，價格比4月份跌了15-20%左右。

　　買房之路之山重水復疑無路：時間到了11月份，老婆突然覺得還是要買一個學區房，這個時候降息了。于是我們試著去看一套小戶型的房子，只為落戶。萬泉小學的房子一居已經從220萬左右爬升到250萬（石油附小的房子從7月份的4.2萬到了5萬，裕中西里的房子從不到5萬漲到6萬5）。看了這些小戶型，還是在買一居，三居之間徘徊，家附近的中介說小區房子好賣了，于是又開始了賣房之旅。中介很給力的推薦，很多看房子的，可是只有看的，沒有談的。14年也就這么過去了。

　　買房之路之柳暗花明又一村：到了15年，終于決定買一個一居。新政太多太亂，拿不準到底怎么變化，學區房風險較大。不如買一個一居風險小，賣房的時候一居也好賣，畢竟總價低。終于經過了10個月的反復，決定：在萬泉買一居。

　　可是造化弄人，價格合適的房子，呼呼的就賣完了，萬泉小學的房子低于260萬的都沒有了（除了小南莊的個別較差的房子）。又看了八一學校（彩和坊小學+八一中學，直升的學校）的稻香園、海淀南路、大河莊苑。總價要稍低一些，250萬左右的房子。

　　在咨詢了單位眾多同事的意見：稍好的小學+稍差的初中（萬泉小學+派位大部分去19中）和稍差的小學+稍好的初中（彩和坊小學+八一中學）之間選擇，絕大部分都說初中重要。于是我選擇了買八一學校的房子。

　　買房之路之不盡完美：確定了思路，買房子就快了。不到一周就買了房子，稻香園的一套房子因為房東臨時加價導致失意。下午又看了大河莊苑的房子，56平232萬，滿五不唯一，個稅在20萬左右（看貸款多少）。晚上直接簽了合同。我的全部費用在261萬，感覺還是不錯的。因為房東著急用錢，就只能9.2折的商貸。一個月增加150塊錢的費用。忍了！

　　可是總有不完美的地方：一是個稅，個稅是評估價-原值-10%的評估價，再乘以20%，中介說評估價不會超過160萬，所以我計算的個稅在18萬，可是到了交錢的時候，評估價多了15萬，也就是個稅多了快3萬。雖然這些錢不是中介收的，可是中介應該把這個先說明，讓我們有一個心理準備。本來還有幾萬塊錢留著過年，這下子緊張了。二是利率，因為加急辦理的，去交契稅個稅的時候我們還不知道利率多少，問了一句才知道是92折，一個月又多了七八十塊錢。這下被愚弄的感覺涌上心頭，朝中介發起火來。92折比88折一個月多交150塊錢。

　　建議：一定要找一個經驗豐富、實在可靠的中介。

　　小結：1、八一學校還算可以，畢竟女孩子到了青春期的時候能上一個校風較好的中學，八一的初中在海淀公立私立初中里能排到20名左右。2、以后私立初中因為能掐尖，估計會變得更好。3、西城的初中以后可能分不清重點與普通了吧，相對能均衡一些。4、2012年開始，小學入學人數越來越多，等2018年我家孩子入學后，她們參加高考的時候，大學不擴招，那時一本率、本科率會下降很多吧。

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