跟投資股票一樣，投資房產也要學會“換籌”。

　　從未來發展看，房價上漲將告別“齊步走”的年代，各個板塊的上漲幅度也不一樣，有些板塊存在缺陷，漲幅就會比較有限，而有些板塊卻蘊含巨大的升值潛力，因此為了獲得更大的投資收益，“換籌”是一種可行的操作方式。另外，“換籌”還具有減少投資負擔的作用。不管怎么說，房產投資通過適當的“換籌”，可以讓投資者更輕松，或者進一步優化投資結構。

　　當然，“換籌”也是一項需要講究技巧的行為，需要投資者在經過認真考慮分析之后，做出正確的選擇，才能確保成功，否則，只會越換越差，反而得不到理想的結果。

　　房產投資也可“換籌”

　　通過“換籌”，羅先生獲得了更大的投資收益。此前，羅先生在位于上海徐匯區梅隴鎮的一個新村內擁有兩套住宅，都是小戶型。當初之所以選擇在這里投資，他主要是考慮到梅隴新村距離地鐵1號線錦江樂園站很近，能夠吸引到工作在人民廣場、徐家匯附近的白領前來租住；同時地鐵房一直是市場熱點，未來轉讓出去更為便捷。

　　房產投資會受到諸多因素影響，交通只是其中一個組成部分。因為靠近地鐵，梅隴新村的確有不少白領前來租住，但由于整個區域屬于老城區，消費水平一般，而且諸如商業等配套設施一般，因此雖然在交通方面有優勢，但無法吸引到更高層次的租客，租金上漲幅度一直不溫不火。

　　這還不是最為主要的。房價的緩步上漲，讓羅先生感到有必要進行調整。通過他的觀察，自2007年初到今年年初的兩年多時間里，梅隴新村的老工房價格上漲幅度不大，單價上漲3000元左右，漲幅約三成多。而他同時發現，有不少板塊內的房價漲幅要大于這個水平。如九亭板塊因為地鐵9號線的建成通車，使得區域內房價漲幅超過40％。

　　在今年年初，他出售了梅隴新村內兩套房產，轉戰寶山上大板塊，因為他發現，隨著軌道交通7號線建設的穩步推進，板塊地段價值會得到進一步提升，這也預示著，上大板塊的房價上漲空間還不小。而市場運行過程也印證羅先生當初的想法，他以9300元/平方米買進的一套三房，目前已經漲到到了15000元/平方米左右，漲幅超過50％。而反觀梅隴新村的房價，雖然從年初的11000元/平方米漲到了15000元/平方米左右，但是漲幅只有36％，相比上大板塊來說還是有不小的差距。

　　專家表示，樓市發展至今，相對較為成熟，基本告別了齊頭并進的年代，各個板塊房價出現分化，因此有些配套設施一般，或者地段價值提升空間不大的板塊，未來房價上漲空間也有限，這種情形對于投資者來說是不利的。因此如果碰到了這個問題，不妨通過“換籌”方式來解決。

　　除了獲得更大的投資收益之外，房產投資“換籌”還能起到減輕投資者的負擔的作用。如原本因投資房產而負債，則可以通過“以大換小”的方式將負債去掉，還可將租金收益變成凈收益。

　　巧妙“換籌”贏先機

　　房產投資如何“換籌”呢？專家表示，“換籌”的目的主要是獲得更大的投資收益，因此可以圍繞這個宗旨來進行，故可以從以下幾個方面來考慮，如換到上漲潛力更大的區域，或者換到租金收益更高的區域等等。我們可以通過解析一些有經驗的投資者的操作技巧，來了解如何“換籌”。

　　抓住市場熱點

　　尋找市場熱點來“換籌”，無疑是一種較為省力的做法。

　　【案例1】早在去年年初，劉先生就聽到了浦東、南匯兩區合并的傳聞，于是他預感到距離市區最近的周浦鎮房價將會迎來一波上漲行情，于是在年初，他便把自己原有一套位于高橋板塊的房產拋售出去，并以8200元/平方米的價格在周浦購買了一套次新房，現在已經漲到11500元/平方米左右。

　　【解析】無數個案例證明，但凡能夠形成巨大利好的消息，均能刺激房價上漲。如一年多以前，軌道交通9號線建成通車，七寶的房價便在臨近通車的幾個月里，月均漲幅達10％，如今七寶有少量二手房價格已沖高到20000元/平方米。因此投資者如有“換籌”打算，應盡量多考慮熱點板塊，如軌道交通或者與大型市政規劃有關的區域。

　　以小換大吸納藍籌

　　有一些物業長期看好，如別墅等，因此有實力的投資者不妨將手中原有的升值潛力一般的物業換成這類物業，以獲得更大的收益。

　　【案例2】徐女士賣掉一套兩房，加了一些資金重新購進一套別墅。徐女士原有的那套房產為次新房，位于閔行區古美社區，該社區經過最近幾年發展，房價已經漲到高位，若無重大利好刺激，未來若干年上漲幅度也僅與市場平均水平相當，于是她果斷售出這套房產，轉而在浦東買進一套別墅。

　　【解析】在業內人士看來，徐女士的做法很有道理。上海美聯物業有關人士表示，自2005年以來，別墅項目用地受到控制，未來放開的可能性也很小，因此未來別墅價格將會隨著供應的減少而上漲。

　　當然，這種“換籌”方式需要投資者以長期投資的理念來對待。因為從目前來看，別墅項目的漲幅不見得超過公寓。但在未來一段時間，隨著市場對別墅項目需求的增加，其價格自然會水漲船高。

　　“低租換高”也有利

　　低租金區域換到高租金區域，同樣也是一種“換籌”的技巧。

　　【案例3】王先生售出虹口區魯迅公園附近的一套三房，在思南路上重新買了一套酒店式公寓。提起自己的“換籌”想法，王先生表示思南路附近受境外人士青睞，而魯迅公園附近主要是白領，即使三房租金也不如酒店式公寓的高。

　　【解析】房價不斷上漲、或者持續出租，都會產生收益。因此在房價上漲空間相當的情況下，如果租金水平更高，投資收益肯定更大。對于這種“換籌”方式，投資者需要注意的是一定要對兩個區域房價上漲空間做出預判。當然，在一般情況下，高租金區域房價上漲空間也不會低于低租金區域。

　　“套現”減輕房貸負擔

　　還有一種“換籌”方式，就是通過以大換小的方式“套現”減輕負債。

　　【案例4】朱先生決定將一套位于中環線附近兩房出售，然后在市中心購買一套面積小一點的房子。談到自己的想法，朱先生表示主要是考慮現在這套房產仍有按揭貸款，每月需向銀行歸還4000余元，因此租金收入無法歸己所有。現在這套兩房的房價出現了較大幅度的上漲，而如果售出這套房產，還清銀行貸款之后所得資金可在市中心購買一套面積較小的酒店式公寓，通過轉換，每月可獲得固定的租金收益。

　　【解析】如果所投資的房產仍有按揭貸款，每月租金所得用于還貸之后所剩無幾。與其這樣，在當前房價出現較大幅度上漲的情況下，就可以考慮將獲利“套現”，通過以大換小的方式，先將負債歸零，而后再投資小一點的優質物業，以獲得長期的租金收益。當然，這種“換籌”的訣竅在于要找到租金水平較高的物業。

　　“換籌”也需考慮成本

　　毋庸置疑，“換籌”會產生成本，因此投資者應該考慮成本問題。應該明確的是，“換籌”并不適合所有的投資者。就跟投資股票一樣，如果手中擁有的股票是一支牛股，漲勢強勁，自然沒有必要去換它。只有當手中所擁有的房產上漲空間有限，而且后勁不足時，才有必要考慮“換籌”。

　　“換籌”時需要考慮的成本除了出售原有房產、買進新房產過程中所產生的中介傭金、稅費等費用之外，尤其要考慮時間成本。因為在房價快速上漲階段，幾乎每隔一周，房價就會上漲三五萬元，因此傭金、稅費等與之相比并不算多。在此，專家建議投資者在換籌時，盡量縮短交易時間，尤其是出售與買入之間的時間間隔一定不能過長。

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